Le point de départ de tout : documenter la découverte. Photos et vidéos datées, conservation des éléments, ne pas jeter la canalisation fuyarde ni araser le champignon, premiers témoignages, et note chronologique personnelle, quand, comment, qui a vu quoi.

La date de découverte fait courir le délai biennal : elle doit être établissable. Un constat d’huissier ou un premier passage d’expert la fixent utilement quand l’enjeu s’annonce sérieux.

La lettre recommandée au vendeur expose les faits, la qualification juridique, garantie des vices cachés, articles 1641 et suivants, les preuves jointes, la demande, reprise des désordres, réduction du prix, résolution, et un délai de réponse raisonnable. Copie à l’agence et au notaire selon les cas.

Le ton reste factuel : la mise en demeure prépare autant la transaction que le contentieux. Les menaces vagues desservent ; les dossiers charpentés ouvrent les discussions.

L’action se prescrit par deux ans à compter de la découverte, enfermée dans le délai de droit commun depuis la vente. Les pourparlers n’interrompent rien : seuls le font une assignation, même en référé, ou une reconnaissance écrite du vendeur. La médiation de la consommation et la conciliation suspendent dans des conditions précises.

La pratique sûre : caler dès le début une date butoir interne, par exemple dix huit mois après découverte, au delà de laquelle l’assignation part si l’amiable n’a pas abouti. Les dossiers forclos sont des dossiers perdus, quel que soit le fond.

Les sanctions de la garantie : l’action estimatoire, réduction du prix à hauteur du vice, la plus pratiquée, ou l’action rédhibitoire, résolution de la vente avec restitutions croisées. S’y ajoutent les dommages et intérêts, intégralité des préjudices, si la connaissance du vice par le vendeur est établie, et selon les cas frais d’expertise et de procédure.

Contre un vendeur professionnel, la connaissance est présumée : constructeurs, marchands de biens et assimilés répondent plus largement. La qualification des parties fait partie de l’analyse initiale du dossier.

Avant d’engager, trois colonnes s’alignent : l’enjeu, coût des reprises et préjudices démontrables ; les coûts, expertises, conseil, procédure, partiellement couverts par une protection juridique le cas échéant ; et les probabilités, solidité des trois preuves, solvabilité du défendeur, aléas.

Les ordres de grandeur aident : un dossier à moins de cinq mille euros d’enjeu se traite en médiation et négociation directe ; entre cinq et vingt mille, l’expertise contradictoire et la transaction font la voie médiane ; au delà, l’arsenal complet se justifie, référé compris. Chaque palier se franchit sur pièces, jamais sur colère.

Cette froideur apparente est la meilleure alliée du demandeur : les dossiers gérés en gestionnaires aboutissent, les croisades s’épuisent. Le droit du vice caché récompense la méthode, pas l’indignation.

La grille se réévalue aux jalons : après l’expertise contradictoire, après la réponse à la mise en demeure, après chaque proposition. Un dossier qui se renforce justifie l’étape suivante ; un dossier qui s’effrite se transige au mieux, sans s’enferrer.

Et l’alternative mérite toujours sa ligne dans le tableau : réparer et tourner la page a parfois plus de valeur que deux ans de procédure, même gagnante. C’est un choix de vie autant que de droit, et il appartient au seul demandeur, bien informé.