Depuis la loi Macron, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours calendaires pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis. Aucune justification à fournir, aucune pénalité : le dépôt de garantie se restitue intégralement sous vingt et un jours.

La rétractation s’exerce par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte équivalent, avant l’expiration du délai. Le cachet fait foi : les derniers jours ne sont pas le moment des hésitations postales.

Le calendrier type : signature du compromis au jour J, prise de rendez-vous immédiate, visite d’expertise entre J+2 et J+5, rapport sous 48 heures, décision entre J+7 et J+9. La marge absorbe un imprévu, accès, complément d’examen.

Côté accès, le vendeur ou l’agence ouvrent le bien : la demande se formule simplement, une visite technique complémentaire. Les refus sont rares à ce stade, et toujours instructifs quand ils surviennent.

Issue une : le rapport confirme l’impression, l’achat se poursuit l’esprit libre. Issue deux : des points significatifs émergent, la discussion s’ouvre, remise sur le prix par avenant, prise en charge de travaux, vérifications complémentaires ; le vendeur préfère en général ajuster que repartir au marché. Issue trois : un problème lourd se révèle, la rétractation s’exerce dans les formes, sans frais ni justification.

Dans les trois cas, la décision est documentée : c’est toute la différence avec le pari.

Attendre J+6 pour chercher un expert, viser la perfection du rapport au détriment du délai de décision, confondre expertise et visite de confort avec la famille, ou négliger la forme de la rétractation le cas échéant : les échecs de la fenêtre des dix jours sont des échecs d’organisation, pas de droit.

Autre écueil : signer un compromis truffé de renonciations atypiques. La lecture du projet d’acte avant signature, par le notaire et au besoin un conseil, reste la première des protections.

Si la décision est de sortir, la forme compte : lettre recommandée avec accusé de réception, ou procédé équivalent prévu à l’acte, adressée au vendeur ou au professionnel désigné, expédiée au plus tard le dixième jour. Aucun motif à donner, aucune pénalité à craindre : le dépôt de garantie revient intégralement sous vingt et un jours.

Les pièges résiduels sont calendaires : le point de départ, lendemain de la première présentation de la notification du compromis, se vérifie sur l’avis de passage ou l’accusé électronique ; les jours sont calendaires, week-ends compris ; et le cachet d’expédition fait foi, pas la réception.

En cas de doute sur les dates, l’expédition anticipée protège : une rétractation partie le huitième jour ne se discute jamais, celle du dixième soir se plaide parfois. La sérénité vaut bien un passage à la poste la veille.

Un mot sur la version numérique : la notification du compromis par voie électronique, de plus en plus répandue chez les notaires toulousains, fait courir le délai depuis la première présentation du courriel recommandé. La boîte de réception se surveille donc comme la boîte aux lettres, et la date se note le jour même.

Enfin, la rétractation d’un seul des co-acquéreurs suffit en principe à défaire l’engagement commun : les couples hésitants ont là une protection, et une raison de se parler avant le dixième jour.

Le notaire reste, à chaque étape, l’interlocuteur des questions de forme : mieux vaut une question posée le troisième jour qu’une contestation plaidée l’année suivante.